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【相続と不動産問題】よくあるご質問に弁護士が回答！

こちらでは相続と不動産についてよくあるご質問に関して弁護士が回答いたします。

当事務所では相続について初回無料相談を行っています。

少しでもご不安がある方は是非お気軽にご相談ください。

今回回答させていただいたご質問は下記になります。

不動産を他の相続人と共同で売却して代金を分配したい

遺産である不動産を売却するためには、他の相続人の同意（売買契約書への相続人全員の署名捺印）が必要になります。

他の相続人が極めて協力的で、何も意見なく自由に進めていいという意向であれば、スムーズに、売却→代金の受け取り・仲介手数料の清算・名義変更手続き→残金の分配と手続きを完了できるかもしれません。

しかし、いくらで売るのか、いつまでに売れればいいのかなどの点について、相続人間で意見にズレがあることがあります。

情報を共有して、冷静に話し合えば、例えば、「時間をかけて遺産相続が終わらないのは、被相続人も心配するだろうから、一つの区切りである、相続税の申告までに現金化できるようにしよう、そのためには多少安くても売却しよう。」ということで納得してもらえるかもしれません。

意見の対立の多くは、「よくわからない」ということが根本的な原因になっています。専門家である弁護士が中立の立場で、説明することで円満相続を目指すことができます。

共同住宅（マンション、アパート等）が遺産に含まれていて、是非とも取得したい

収益不動産であるなど経済的価値に着目して取得を希望する場合

相続税を申告するときの不動産の評価額と遺産分割協議をするときの不動産の評価額では、評価額に差が出ることがあります。

遺産分割協議をするときは、不動産を市場価格で評価します。

相続税を申告する上での評価をもとに、「これなら割安だから取得したい」と考えている場合には、一度立ち止まって、市場価格で評価されるということを念頭に、再検討しなければなりません。逆に、相続人の一人が収益不動産の取得を強く主張している場合、相続税を申告する上での評価額で遺産分割協議するものと誤解して、主張しているかもしれません。話し合いに大きな影響をあたえる可能性のある遺産であることも多いので、冷静な検討すべき遺産といえます。

自己の居住用として取得を希望する場合

共同住宅の一室であれば、同室の評価に気を付ければ、特段の心配はないでしょう。

共同住宅一棟を相続し、うち一室を自己の居住用に使用したいという場合には、上述のとおり、市場価格での評価をした場合、自己の相続分を超え、代償金が必要にならないか、なってしまう場合、支払いが可能か、などを検討する必要があります。

一棟丸ごとの相続では、負担が重い場合には、一棟のうちの一室のみを相続する、という分割も可能です。

遺産が一棟まるごとだからといって、そのまま相続するか否かという２択ではありません。

遺産相続のヴァリエーションについても、専門家に相談してみることで自分たちでは考えつかなかった方法が見えてくるかもしれません。

賃料収入がある土地や建物があるので、賃料の分配を受けたい。

基本的には、遺産について話し合いがまとまらず、裁判所へ遺産分割調整の申立をする場合、相続人の全員の合意があれば、賃料も含めて手続きをしてもらうことができます。

しかし、賃料収入について、遺産分割調停で決定することについて相続人の同意が得られない場合、法律上、厳密に考えると、遺産から生じる賃料を本来の遺産とは「別の共有財産」として考えるため、調停がなかなか進まない時など、遺産分割調停の対象としない形で手続きがすすめられてしまうことがあります。

そうなると、賃料収入の問題を解決するために、別に民事裁判を提起する必要がありますので、注意が必要です。

また、土地建物を遺産分割協議で１人の相続人の単独所有とせず、共有とした場合は、賃料の分配が継続します。

遺産分割協議でいったん共有とすると、共有を解消するには、共有持分を他の共有者に買い取ってもらうか、居室毎の区分所有にすることになります。

この交渉が成立しない場合は、地方裁判所に共有物分割の訴訟を提起し、裁判所が、全面価格賠償（買取）や現物分割（区分所有）の可能性を検討し、いずれも無理と判断した場合は、最終的には換価分割（競売）となりますが、競売となった場合は、価格が安くなってしまうので、共同で第三者に売却する方が得策です。

遺産の中に市街化調整区域が含まれ、高すぎる（又は安すぎる）評価での分割を提案されている。

市街化調整区域は、あまり市街地開発をせず、無秩序な市街地の拡大を防ぐ地域です。

そのため、市街化調整区域には人が住むための住宅や商業施設などを建築することは原則認められていません。

マイホームなどを建築するには、建て方や建てられる規模など多くの制限があります。

また、市街化調整区域の農地は宅地への転用が難しいので、市場価値が下がり、価格が割安な場合が見られます。

更に、農地は農地法で農業委員会の許可がないと売買できず、買主が農家ででないと許可がでません。

農家はどこも後継者不足で、今の時代に農地を買い取って、耕作地を増やそうとする農家はまれですので、農地は買い手がほとんど現れないことになります。

また、農地を取得しても、農業の経験のない相続人が自ら耕作することはできず、近くの農家に作ってもらうことなりますが、小作料はほんのわずかです。

以上のとおり、農地は経済的価値が乏しいので、付近の宅地並に評価できず、固定資産評価額や固定資産評価の倍率表（相続税申告書の評価）を参考に、双方譲歩して価格について合意をし、争点を減らす方向で協議するのが賢明です。

自宅不動産を取得したいけれど、多額の代償金を払いきれない。

遺産の大部分を自宅不動産が占めている場合、遺産の中で分配を調整することができず、自宅不動産を取得する相続人が、自己資金から代償金を支払わなければならないケースが発生します。

自宅不動産の価値が高い場合には、支払うべき代償金の額も高額になります。代償金を支払えない場合には、自宅不動産を取得できないということになってしまいます。

そのため、まずは、適正な不動産の評価を行うことが肝要です。次に、どのように代償金を準備するかを検討しなければなりません。

金融機関と相談して、相続する予定の自宅不動産を担保にした借入れるというのが一般的な方策となります。

また、他の相続人の同意が必要になりますが、代償金の支払を一括ではなく、分割払いとすることもあります。

また、自宅不動産を取得した理由が「住む場所を確保したい」ということであれば、親族・知人や業者に自宅不動産を買い取ってもらい、不動産購入者から自宅不動産を賃借する方法も検討することになります。

そのほか、被相続人の配偶者が自宅に居住を継続したいときは、自宅不動産自体は他の相続人に取得してもらい、「配偶者居住権」（夫婦の一方が亡くなった場合に、残された配偶者が、亡くなった人が所有していた建物に、亡くなるまで又は一定の期間、無償で居住することができる権利）を取得することも検討することになります。

なお、まだ相続が発生する前の段階であれば、相続人に負担をかけないため、相続発生の前に準備しておくことが極めて重要です。相続発生前に、被相続人を契約者・保険料負担者・被保険者とし、 不動産を取得する予定の相続人を死亡保険金の受取人とした生命保険を活用するなど、生前に代償金の準備をしておくべきです。

不動産ではなく代償金を取得したいが、実家の跡取りとなった長男が代償金を払うだけの金銭を持っていない。

代償金の支払いを受けない間は、「長男が実家を単独取得することに同意しない」という対応をとることになります。

ただし、その間も、長男は実家に住み続けることができますので、ご自分が動かない限り、事態の進展は期待できません。

遺産分割協議がまとまらない場合には、家庭裁判所に遺産分割調停の申立てをすることになりますが、調停で話し合っても長男がお金を準備しない（又はできない）場合、調停は不成立となり、審判手続に移行します。

そして、審判手続において、家庭裁判所に換価分割の審判（遺産である不動産の競売を命じる審判）を出してもらいます。なお、遺産である不動産が被相続人と長男との共有となっているような場合には、遺産を共有とする審判を出してもらったうえで、改めて地方裁判所に対して共有物分割訴訟を提起し、それでも長男がお金を準備しない（又はできない）ときは競売となり、競売代金を共有割合で分配することになります。

競売での処分は、時価よりも安く処分される結果になることが多く、また、解決までの時間がかかり、弁護士費用の負担も大きくなるなど、相続人全員にとって不利な処分方法といえます。

そのため、実家の跡取りとなった長男に対し、代償金を準備しないと競売によって不動産を売却することになること，競売になると受け取れる金額が少なくなることなどを説明して、代償金を準備する方法（金融機関や不動産担保ローンなどで代償金を準備するなど）を検討する必要があります。

また、代償金が準備できない場合でも、不動産を競売するのではなく，相続人全員の同意のもと，任意に売却を進める内容で調停を成立させるように話をすすめることが得策だと思われます。

遺産の土地の境界が不明確で、遺産分割の進め方が分からない。

境界不明な土地があると、「遺産分割は大丈夫なの？」と思われがちですが、問題はありません。

境界が不明であることが問題になるのは、土地を売却する場合や、土地を分筆して相続人間でわける場合となります。

こういう場合には境界をはっきりさせておかないといけません。

土地が広く、不動産業者が分譲目的で購入するような土地である場合や、土地を分筆したうえで相続人が分筆した土地をそれぞれ相続する場合も同様です。

もし、隣地所有者に境界確認を拒否された場合は、法務局で筆界特定手続を行なって、境界（筆界）を確定してもらわなければなりません。

8 関係者に争いがある場合でも、不動産の売却を安心して依頼できる業者を紹介してほしい。

このような場合、事前に、

・相続税や譲渡所得税の納付をどうするか？
・売買代金を分配するか？
・分配するとしてどのような割合で分配するか？

を関係者で協議して決定し、事前に遺産分割協議書を作成した上で、信頼できる不動産業者に依頼して不動産を売却することになります。

もっとも、関係者に争いがある場合には遺産分割協議が成立しない可能性が高いので、そのような場合には、家庭裁判所に遺産分割調停の申立てをして、調停や審判手続で遺産の分割方法を決定する必要があります。

当事務所では、話を聞いて、相談者の方の争いの内容から売却を進めることのできる状態であれば、信頼できる不動産業者をご紹介致します。

実家を残して相続すべきか、それともお金に換える（代償分割・売る）べきなのかわからない。

実家を残して相続した場合

取得した相続人が居住する場合はよいのですが、居住しない場合は空き家問題となります。

当然、建物の管理や修繕の費用が必要となってきます。建物の取壊し費用が必要となることもあります。

収益を得ようと賃貸した場合でも、古い建物の場合は修繕費用がかかりますし、売却する際に賃借人がいると売却が困難となる場合があります。

そして、売却できないと、子孫に管理の負担を引き継がせてしまうことになります。

また、不動産を相続する場合、不動産取得税はかかりませんが、所有し続ける限り、固定資産税の負担が続きます。

不動産を取得した相続人が自ら居住しない場合には、以上のような費用負担やデメリットがありますので、自らが居住しない不動産を相続することは、慎重に検討すべきでしょう。

実家を売却した場合

売却した場合は譲渡所得税が課されます。

売却時期によって課税の軽減措置が適用されないことがあるので、課税の軽減措置を調査しておく必要があります。

また、不動産を売却することで遺産は現金になりますので、次の相続の際には、登記費用は不要となりますが、額面で課税されることになり、不動産のままであるよりも、相続税の額が多額になる可能性があります。

もっとも、次の相続の際、不動産の相続をめぐる対立がなくなり、単純にお金を分けるだけとなるため、もめる可能性が少なくなります。

以上より、実家に自ら居住するつもりがなく、かつ、収益物件としても活用できないような場合には、実家への思い入れと子孫が引き継ぐことになる負担を考慮して、まずは売却の方向で考えてみた方がいいのではないでしょうか。

相続人の一部が実家不動産・親の所有していたマンションに住み続けて出て行ってくれない。

遺産分割協議の成立前であれば、不動産は共有状態であるため、相続人の一部も共有者として居住を続けることが可能です。

退去を求めるためには、遺産分割協議により、居住者以外の人が当該不動産の所有権を取得することが必要となります。

遺産分割協議の進め方などについては、弁護士へご相談ください。

遺産のアパートの評価額について納得できない。

まず、どの評価方法を用いて評価しているのかを確認します。

評価方法

①　固定資産評価
②　相続税申告上の評価
③　時価（市場価格）

遺産分割を考える上で基準となる評価方法は③の時価（市場価格）です。

③の市場価格を知るために、一般的にはまず不動産業者に査定してもらうことが多いです。

しかし、その査定額の正確性には疑義がある場合がありますので、きちんとチェックする必要があります。

（不動産業者は、依頼者に有利に高く査定したり、安く査定したりすることが可能です）

遺産のアパートの評価額に争いがある場合だと、居住用不動産なのに収益不動産として計算している、収益不動産なのに収益不動産として計算している、土地の評価額が相場よりも高いまたは安い等が理由となって相場からずれた評価額になっている可能性があります。まずは、そのあたりをチェックしてみましょう。

おかしな点が見つかった場合には、その点を指摘して金額の訂正を求めることもできるかと思います。

このような話し合いを継続しても、価格の合意がとれない場合には、不動産鑑定士による鑑定による方法も考えられます。

もっとも、不動産鑑定士に鑑定を依頼する場合には、相当の費用がかかりますので、鑑定を経た価格に異論を唱えないという合意は必要かと思います。

協議でまとまらない場合には、遺産分割調停を申し立てることになりますが、調停の中で裁判所の選任した不動産鑑定士による鑑定をして裁判所が判断することもあります。

地目が田畑だが、宅地化が可能な土地が遺産に含まれる場合の土地の評価額で意見が割れている。

田畑と宅地の評価の差異

固定資産税評価額では、農地である田畑の評価と宅地の評価では大きく評価が異なり、一般的に農地は安く宅地は高いという傾向になります。

農地が転用可能な場合には、宅地の評価で田畑を評価する方が、その田畑以外を相続する相続人にとっては有利になります。

（１）転用が容易で、宅地転用して売却ができる場合

転用が容易で、宅地転用して売却ができるようであれば、宅地並みの評価から農地転用のための手続費用を差し引いた金額で遺産評価をするのが合理的であるように考えられます。

（２）不動産の評価についてお互いに合意できない場合

どうしても不動産の評価についてお互いに合意ができなければ、遺産分割調停を申し立てて、審判を前提に裁判所で鑑定をして不動産鑑定士に評価してもらえば、客観的な価格は出てきます。

相続人全員が高松市（香川県）にいない場合、手続きを全て誰かに任せたい（代理人・代表の選定）。

相続人のなかで、代表者を定めるか、代理人弁護士を選任すれば相続に関する一切の手続きを特定の人に任せることができます。

では具体的にどんな手続きが必要なのかについては、以下の通りとなります。

①まず、前提として相続人調査が必要です。

被相続人の財産を相続した人は誰かを戸籍を集めて確定する作業です。

②次に、相続財産調査が必要です。

被相続人の財産にどのようなものがあるかの調査です。

③遺産分割協議の検討

相続人がだれで、相続財産にどのようなものがあるかという確定がなされて、その相続について放棄するのか、相続したうえで遺産分割協議するのかの判断が可能となると考えられます。

④遺産分割協議書の作成

その上で、相続人間で遺産の分け方を決め、遺産分割協議書を作成します。

もとよりこれらは、代表となる相続人の方がこれらを調査して、相続人らの意見をとりまとめて遺産分割協議書の作成に至るということもできますが、調査の方法がわからないとか、時間がない、公平な分割方法がわからないという場合には、その手続を弁護士に依頼することができます。

また、遺産分割協議書を作成した後、遺産分割協議書の内容に従って不動産の名義変更をしたり、預貯金を解約したり、貸金庫の中身を取り出したりする手続きも弁護士に依頼することができます。

遺産が空き家になっていて処分したい

空き家を処分するにあたって課題となるのは、①買い手をつけること、②相続人全員の同意を得ることです。

①買い手をつけることをクリアするためには、やはり専門家である不動産業者に依頼して買い手を探してもらうことになります。

もし頼りにしている不動産業者がない場合は紹介もできますのでご相談ください。

②相続人全員の同意を得るという課題をクリアするためには、空き家を売却するに当たっての各相続人の意向を具体的に把握しておく必要があります。

相続人の中には処分自体に抵抗する人がいるかもしれません。

そのような場合には、その人に取得してもらうということも考えられますが、代償金の支払いについてさらに話し合いが必要となります。

各相続人が思い思いの主張をしてまとまらない場合には、弁護士に依頼して調整してもらうか、財産分割調停の申し立てを検討することとなります。

各相続人の主張が妥当かどうか含めて一度ご相談いただいた方がよいかと思います。

祖父の代の土地や不動産が祖父の名義のままになっていて処分・取得したい

このような場合、まずは相続人の調査を行うことになります。父母や祖父母の戸籍記載事項証明書や謄本は市区町村役場で取得できますが、おじやおば、兄弟姉妹など、横の関係（傍系といいます）の戸籍記載事項証明書や謄本は、取得できないこともあります。

この点、弁護士に依頼すれば、弁護士の職務上請求として、おじやおば、兄弟姉妹の戸籍謄本等を取得して、誰が相続人か及び相続人の現住所を調査することが可能です。

調査で判明した相続人の数が少ない場合は個別交渉も可能ですが、このような事案では相続人が多数にのぼることが多いので、実際問題、個別交渉は困難であることが多いでしょう。

16．遺産に山林が含まれている場合の手続きや注意点

山林を相続したら、90日以内に市区町村へと「所有者の届出」をしなければなりません。

その際、相続を証明する戸籍謄本や山林の位置を示す図面などの書類が必要です。

届出をしないと10万円以下の罰金が科される可能性があるので、早急に役所に連絡して手続きする必要があります。

山林を相続したら、山林の「所有名義」を変更しなければなりません。名義変更は「法務局」で行います。

山林を相続すると相続手続きも面倒な上に管理の手間がかかり、活用も簡単ではありません。「できれば相続したくない」場合、以下のような対処方法があります。

（１）寄付する

ひとつは山林を寄付する方法です。

自然保護のために有用な山林や市民のレクリエーションの場として活用しやすい山林などであれば自治体が寄付を受け入れてくれる可能性もあります。

必ず寄付できるというものではありませんが、一度役所で相談してみてください。

その際、山林情報がわかるように公図や不動産全部事項証明書、写真などの資料をもっていくと話がスムーズに進みます。

民間会社などの法人や個人で山林を受け取ってくれる方がいれば、そうした人や法人に寄付する方法もあります。

なお、寄付する場合でも、事前に法務局で不動産の名義変更をする必要があります。

（２）相続放棄する

寄付できなかった場合、相続放棄する方法があります。

相続放棄すると、一切の財産を相続しないので山林の相続も避けられます。

ただし、山林以外の財産もまったく相続できなくなるので注意が必要です。

他に価値の高い資産や守りたい財産があり相続したければ、相続放棄はできません。

相続放棄したいときには、被相続人の住所地を管轄する家庭裁判所で「相続放棄の申述」をします。

裁判所が相続放棄の申述を受理すれば、その人は始めから相続人ではなかったことになり山林の相続を回避できます。

ただし、すべての相続人が相続放棄した場合には、相続財産である山林を管理する義務だけは残りますのでご注意ください。