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不動産の名義変更（相続登記）が必要な理由

相続登記とは、相続財産である土地・建物の名義を変更する手続です。
この手続を怠ると、その土地・建物の所有権を主張することができません。

しかし、現在のところ（政府は義務化を検討中）、この登記手続には義務がなく、明確な期限が定まっていないため、または、下記のような誤解のため、放置してしまう方もいらっしゃいます。

それでは、相続登記をせず、そのまま放置をしても問題はないのでしょうか？

【登記をしないデメリット】

・その相続財産（不動産）に関する自分の権利を主張することができません。

たとえ、その不動産について遺言・遺産分割協議により所有権を取得していても、その相続登記がされていなければ、他の相続人が自分の法定相続持分を勝手に売却してその登記をしてしまうと、買主に対して「自分の不動産だ！」と言えないことがあります。

・時が経つとともに、関係の希薄な相続人がどんどん増え、いざ遺産分割協議をしようとしてもまとまらなくなる可能性が高くなっていきます。

・相続をした不動産を売却したり、その不動産を担保に融資を受けることもできません。

・相続財産の名義変更（遺産分割）を終えてない場合は、共有財産となるので、共有者全員でしなければ、その不動産の売却もできません。

・相続人の誰かに借金、税金の滞納がある場合、その相続人の持分が差押えられてしまうかもしれません。

【相続登記を怠ったケース】

１．死亡した人が地方に土地を保有していた場合に、遺族の方（相続人）では発見することが出来ずに、名義変更を怠ったケース

このまま放置しておくと、相続する権利を保有する相続人が時間ともにどんどん増えていき、遺産分割に異を唱える相続人が出てきます。

また、新しい相続人が現れ、新たな主張をしてきたりして、一向に遺産分割が進まないことになってしまいます。

２．相続人が（借金などを理由に）行方不明になってしまい、その相続人が不在のため、相続ができないと思い込み、名義変更をしなかったケース

相続人がなんらかの理由で行方不明になってしまうこともあります。一部の相続人不在ではもちろん遺産分割協議は成立しません。

ただ、このような場合には、家庭裁判所に「不在者財産管理人選任の申立て」を行い、行方不明になってしまった相続人の代わりに、法律の専門家などが不在者財産管理人として、話し合いに参加し、遺産分割協議をすることができます。

３．登記済証（権利証）を紛失したため、登記ができないと思い込んでいるケース

不動産を所有している方は、権利証（不動産登記法改正により権利証が発行されていない場合は、登記識別情報）をもっておられると思います。

紛失してしまった場合、権利証は再発行されることはありませんが、相続登記は権利証が無くてもすることができます。

４．相続登記をすると、“莫大な”相続税が発生すると思い込んでいるケース

相続に関する手続をした時に、必ず相続税が発生すると思っておられる方が非常に多いのですが、国税庁の「平成30年分　相続税の申告実績の概要」によれば、相続税が発生する相続案件は、全体の8.5％程度にすぎません。

つまり、ほとんどの方には相続税は課税されません。

ただ、相続財産の額が基礎控除額（3000万円＋600万円×法定相続人の数）を超え、「配偶者の税額軽減」「小規模宅地等の特例」などによる節税を考えなければならないケースでは、税制上の特例の適用を考えた名義変更が必要です。

５．なんらかの理由で登記をせずに、そのまま長期間経過してしまった場合、なんらかの罰則を恐れて、名義変更ができなかったケース

名義変更をしなかったからといって、罰則などが適用された例はございません。ですから、すみやかに名義変更することをお勧めいたします。

土地を売買により取得した場合は、所有権の移転登記が必要になりますし、建物を購入した場合などは、所有権の保存または移転の登記が必要になります。

ご自分の権利を守るためにも、登記は絶対にしておくべきです。